Crédit immobilier: le nombre de ménages qui dépassent les 40% d'endettement explose

Alors que le problème du taux d'usure est momentanément réglé, pourquoi certains ménages peinent toujours autant à emprunter? Pendant de longs mois, l'attention était focalisée sur le taux d'usure. Courant 2022, les taux immobiliers augmentaient rapidement, mais le taux d'usure, lui, n'était actualisé que tous les trois mois. Après de longues semaines d'hésitation, la Banque de France a enfin décidé, début 2023, de changer sa formule de calcul et de le mettre à jour tous les mois. Une bouffée d'air frais pour les emprunteurs mais qui met à jour un autre problème, celui du taux d'endettement.

Pour rappel, le 1er janvier 2022, les règles du Haut Conseil de Stabilité Financière sont devenues obligatoires. Dans le détail, ces règles limitent la durée des prêts immobiliers (à 25 ans sauf dans le neuf où la limite est fixée à 27 ans, en cas de différé d'amortissement) et l'endettement des ménages (à 35% assurance incluse). Les banques ont une marge de 20% de dossiers dérogatoires pour lesquels la banque peut prêter à plus de 35% (mais sous certaines conditions et principalement pour des primo-accédants achetant leur résidence principale).

Mais avec les taux immobiliers en hausse – 2,82% en février selon les chiffres du CSA Crédit Logement – et des prix immobiliers, certes en recul, mais ce repli reste modéré, de plus en plus de ménages se retrouvent avec un taux d'endettement supérieur à 35%.

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45% des dossiers hors des clous

Dans son dernier observatoire, Meilleurtaux s'inquiète: "Entre janvier 2021 et mars 2023 la part des dossiers finançables (sans dérogation, soit avec un taux d'endettement inférieur à 35%, NDLR) reçus sur Meilleurtaux chute de 70% à 56% uniquement en raison de la hausse des taux". Autrement dit, "les dossiers non-finançables (toujours sans dérogation, NDLR) en mars 2023 représentent 45% des dossiers. C’était 30% il y a 2 ans et moins de 35% début 2022".

Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole de Meilleurtaux, précise: "En se projetant, si les taux actuels augmentaient de 50 points de base, c’est-à-dire autour de 3,50%, nous observerions une baisse de 17% des finançables par rapport à aujourd’hui".

Dans le détail, le courtier précise que les dossiers déposés par ses clients avec un taux d'endettement compris entre 35 et 40% représentent désormais 13,2% des dossiers, contre 8,1% en janvier 2021. Pour les dossiers avec un taux d'endettement supérieur à 40%, cette part passe sur la même période de 22,1% à 30,45% des dossiers.

Gagner 20% de plus qu'il y a 2 ans

Le courtier donne un exemple parlant d'un ménage souhaitant emprunter 200.000 euros sur 20 ans. En janvier 2021, avec un taux de 1%, la mensualité (assurance comprise) était de 976€. Les revenus mensuels nets nécessaires à cette époque pour ce montant de crédit avec le taux du moment devaient être de 2790€. Un an plus tard, en janvier 2022, le taux d’emprunt grimpe à 1,20%. La mensualité s’élève à 994€. Pour ce même crédit avec l’augmentation des taux, un ménage devait gagner en revenus nets mensuels 2840€. Quelques mois plus tard, en octobre 2022, le taux de crédit monte à 2,50%. La mensualité passe alors à 1116€. A ce moment-là, un couple devait disposer de revenus mensuels à deux de 3190€. Enfin, aujourd’hui, en mars 2023, avec des taux moyens à 3,20%, la mensualité de crédit atteint 1186€. Pour prétendre à ce crédit, un ménage doit réunir au minimum 3380€ de revenus mensuels nets. Maël Bernier constate: "Ce qu’il faut retenir, c’est que pour compenser la hausse des taux entre 2022 et 2023, il faut à un ménage gagner près de 20% de plus".

Autre exemple : En janvier 2021 avec des taux à 1%, la capacité d’emprunt d’un couple était de 287.000€. En janvier 2022, avec des taux à 1,20%, il obtenait un crédit de 282.000€, soit 5 000€ de moins en un an. En octobre 2022, avec des taux de 2,50%, leur capacité d’emprunt dégringole à 251.000€, soit une perte de 31.000€. Pire encore, en ce moment, en mars 2023 avec des taux à 3,20%, ce même ménage ne peut plus emprunter que 236.000€. "En 2 ans et 2 mois un couple gagnant à deux 4000€ nets mensuels a perdu 51.000€" de budget, conclut Meilleurtaux.