HLM, expulsions, APL et PTZ... Le programme sur le logement du Nouveau Front populaire

Après plusieurs jours de négociations intenses, le Nouveau Front populaire est parvenu à un accord électoral et a présenté ce vendredi 14 juin son programme en vue des élections législatives. Sur la question du logement, le Nouveau Front populaire veut notamment "défendre le droit au logement", revaloriser les APL, relancer la construction de HLM et élargir l'accès au prêt à taux zéro. Tour d'horizon des mesures annoncées.

• Relancer la construction de HLM

Le Nouveau Front populaire se donne pour objectif de "construire 200.000 logements publics par an pendant cinq ans aux normes écologiques les plus ambitieuses". Les logements publics semblent faire ici référence aux logements sociaux.

Après avoir atteint un pic en 2015 (avec 86.000 logements HLM mis en service selon l'Union sociale pour l'habitat ou USH), la construction de HLM baisse régulièrement. Selon les derniers chiffres disponibles du ministère de la Transition écologique, "71.100 logements ordinaires ont été mis en location pour la première fois dans le parc social" en 2022. Par ailleurs, une étude de la Banque des territoires publiée fin 2023 estimait qu'à "court terme, le secteur pourrait être en mesure de mettre en chantier entre 70.000 et 80.000 nouveaux logements chaque année entre 2022 et 2028". Puis les constructions de HLM devraient atteindre 66.000 nouveaux logements en moyenne par an à compter de 2030.

L'objectif du Nouveau Front populaire est donc particulièrement ambitieux. Afin d'aider les bailleurs sociaux, l'alliance politique veut revenir "sur les coupes de Macron pour les organismes HLM de 1,4 milliard d’euros annuels".

Le programme fait ici référence à un mécanisme spécifique mis en place en 2018 par Emmanuel Macron et baptisé réduction de loyer de solidarité (RLS). Le gouvernement avait décidé de baisser les aides personnalisées au logement (APL) pour les locataires du parc social. En parallèle, l'exécutif a imposé aux organismes HLM de compenser cette baisse des APL en diminuant les loyers dans les mêmes proportions. Ce qui mécaniquement réduit leurs revenus. Début 2024, l'USH estimait que cela représente un coût de 1,3 milliard d'euros par an pour les offices HLM.

Le Nouveau Front populaire veut donc revenir sur cette mesure, ce qui revient a priori à injecter 1,3 milliard d'euros de dépenses publiques par an en plus (que ce soit via les APL, en subventionnant directement les offices HLM ou autre).

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• Augmenter les APL de 10%

Le Nouveau Front populaire promet de revaloriser les aides personnalisées au logement de 10%.

Le terme APL renvoie généralement aux trois grandes aides au logement: l'allocation de logement familiale (ALF), l’aide personnalisée au logement (APL) et l’allocation de logement sociale (ALS). En 2022, l'ensemble des APL représentaient 15,4 milliards d'euros, selon le Rapport du compte du logement 2022. Ce chiffre est "en recul pour la sixième année consécutive (- 1,7%, après - 5,7 % en 2021 et -14,9% depuis 2016)", notait le rapport.

Une revalorisation de 10% de l'ensemble des APL représenteraient ainsi un coût pour les finances publiques d'environ 1,54 milliard d'euros par an.

• Généraliser le plafonnement des loyers

Le programme promet "l'encadrement des loyers de manière obligatoire dans les zones tendues ainsi que des prix du foncier".

Aujourd'hui, toutes les communes situées en zone tendue sont déjà concernées par les mesures d'encadrement de la hausse des loyers entre deux baux. Par ailleurs, l'encadrement de la hausse des loyers pendant le bail s'applique sur l'ensemble du territoire français.

Le Nouveau Front populaire semble donc faire ici référence au plafonnement des loyers (où il existe un loyer maximal à ne pas dépasser en fonction de différents critères). Ce dispositif a été mis en place à titre expérimental dans une trentaine de villes qui en ont fait la demande (comme à Paris, Lille, Lyon ou Bordeaux). Il s'agirait donc ici de généraliser ce dispositif à toutes les zones tendues.

• Ne pas toucher aux quotas de HLM

A l'occasion de son discours de politique générale en janvier dernier, le Premier ministre Gabriel Attal avait indiqué vouloir assouplir les quotas de HLM imposés dans le cadre de la loi SRU. Un projet de loi allant dans ce sens était en cours d'examen au Parlement mais il a été effacé des tablettes avec la dissolution.

La loi SRU prévoit que certaines communes doivent disposer d'au moins 20 ou 25% de logements sociaux d'ici à 2025, selon les cas. Près des deux tiers (64%) des communes concernées par la loi SRU n'ont pas respecté leurs objectifs de production de logements sociaux sur la période 2020-2022.

Des sanctions financières existent contre les communes qui ne respectent pas leurs quotas. Le Nouveau Front populaire souhaite donc alourdir ces sanctions.

• Garantie universelle des loyers

"La garantie universelle des loyers pour sécuriser les propriétaires et les locataires" est une autre mesure forte du programme en ce qui concerne le logement. Il s'agit de mettre en place un dispositif qui va verser les loyers au bailleur en cas de difficulté de paiement du locataire. Il existe des assurances privées qui proposent ce type de mécanisme (pour les bailleurs privés et à leur charge). Il existe également la garantie Visale, gratuite et proposée par l'organisme paritaire Action Logement aux locataires, mais qui ne concerne que certains profils.

En 2023, 319.107 nouveaux contrats de cautionnement ont été souscrits dans le cadre de la garantie Visale. Et depuis 2016, un peu plus 1,2 million de contrats Visale ont été délivrés. Dans un rapport financier d'Action Logement, le coût financier de la garantie Visale est estimé à 111 millions d'euros en 2023 (mises en jeu nettes, frais de procédures inclus).

En 2023, selon l'Insee, 40,2% des ménages en France étaient locataires de leur logement (dont 17,6% dans le parc HLM et 22,6% dans le parc privé). Selon une note de l'Insee citée par Les Echos, la France comptait 30,8 millions de ménages en 2023. Autrement dit, on dénombre autour de 12,38 millions de ménages locataires, selon nos calculs.

En faisant l'hypothèse d'une garantie universelle des loyers qui coûterait autant que la garantie Visale par ménage locataire (et en faisant l'hypothèse que l'essentiel des garanties Visale accordées depuis 2016 sont encore actives), il faudrait donc un peu plus de 1 milliard d'euros de budget par an pour financer cette mesure.

• Abrogation de la loi anti-squat

Le Nouveau Front populaire souhaite revenir sur la loi anti-squat portée par l'actuel ministre du Logement Guillaume Kasbarian et l'abroger. Celle-ci a triplé les sanctions encourues par les squatteurs jusqu'à 3 ans de prison et 45.000 euros d'amende.

De plus, le délit d'introduction dans le domicile a été étendu aux résidences secondaires. La procédure d'expulsion express, sans recours à un juge, a également été élargie aux logements vacants, vides de meubles. Ainsi, la victime porte plainte, fait constater l'occupation et saisit le préfet qui met en demeure le squatteur de partir sous 48h. L'évacuation forcée est menée entre 24h (s'il s'agit du domicile) et 7 jours (pour un autre local d'habitation). La procédure classique pour expulser un locataire, en passant par un juge, dure généralement environ 2 ans.

Le texte a enfin accéléré les procédures en cas de loyers impayés. Il est prévu notamment de manière systématique dans les contrats de bail une "clause de résiliation de plein droit", que le propriétaire peut activer sans avoir à engager une action en justice. Le juge peut accorder un délai de paiement au locataire, mais à condition que ce dernier le saisisse.

Le Nouveau Front populaire propose aussi "l’interdiction des expulsions locatives pour impayés sans proposition de relogement".

• Ouverture du PTZ à tous les primo-accédants

L'alliance politique promet "l'ouverture du prêt à taux zéro à tous les ménages primo-accédants sans distinction géographique ou entre neuf ou ancien".

En 2024, le gouvernement a largement resserré l'accès au PTZ. Il n'est par exemple plus possible d'acheter une maison dans le neuf. Cette aide n'est plus disponible que pour un achat en habitat collectif (autrement dit pour les appartements) et uniquement en zones tendues (A bis, A et B1). Le prêt à taux zéro était auparavant accessible dans le neuf partout en France.

Dans l’ancien, il n'y avait pas eu de changement en 2024: seuls les achats en zones détendues (B2 et C) donnent accès à un PTZ. Et il faut toujours réaliser des travaux de rénovation représentant 25% du coût total de l’opération à financer.

Mais tout le monde ne peut pas avoir accès à un PTZ. Il ne faut pas dépasser certains plafonds de revenus, qui dépendent de la composition du ménage et de la zone géographique.

• Hébergement d'urgence

Le Nouveau Front populaire propose également de "créer les places d’accueil d’hébergement d’urgence permettant un accueil inconditionnel et procéder dans les situations d’urgence à la réquisition des logements vides nécessaires pour loger les sans-abris".

• Mieux isoler les logements

Développer la rénovation énergétique des logements fait partie des propositions du Nouveau Front populaire. Celui-ci compte "assurer l’isolation complète des logements, en renforçant les aides pour tous les ménages et garantissant leur prise en charge complète pour les ménages modestes".

• Plan anti-discrimination

Parmi la lutte contre les discriminations, le Nouveau Front populaire vise l'accès au logement et souhaite renforcer les sanctions.

Plusieurs enquêtes, comme cette étude de SOS Racisme datant de 2019, montre que les discriminations raciales pour les dossiers de location sont encore très présentes.