Quel est ce bail "code civil" qui permet aux propriétaires de récupérer leur logement quand ils veulent?

La polémique a débuté par un tweet: "Attention sur vous cherchez un appartement. Beaucoup de propriétaires utilisent le "bail code civil", qui leur permet de récupérer leur logement pendant les Jeux Olympiques (pour en faire un Airbnb ultra cher)". En photo se trouve, en effet, une petite annonce immobilière qui stipule "BAIL CODE CIVIL UNIQUEMENT". Pourtant, ce type de bail est réservé à des situations bien précises. Explications.

• Qu’est-ce que le bail code civil?

Le contrat de location que l’on appelle communément "bail code civil" (ou bail de droit commun) est un bail soumis aux dispositions du code civil et à la convention des parties. "Son contenu est libre et il offre donc une grande souplesse quant à sa durée et aux modalités de congés, par exemple", précise Olivier Princivalle, président de la Fnaim du Grand Paris.

• Dans quelles situations les propriétaires ont-ils le droit de proposer ce type de bail?

Un "bail code civil" ne doit pas concerner la location d'une résidence principale pour un particulier. En revanche, on peut proposer ce type de bail "lorsque le locataire est une société et que le bien servira au logement d’un employé ou du gérant", rappelle Olivier Princivalle.

Ce type de bail peut également concerner la location d'une résidence secondaire ou d'un parking, qui ne sont par définition pas des résidences principales.

• Peut-on vraiment demander au locataire de partir sans préavis?

Oui, c'est tout à fait possible en théorie. Mais dans la pratique, un préavis est souvent prévu. "Dans la mesure où le bail code civil est soumis à la volonté des parties, on peut fixer librement la durée du bail et les modalités de congé. Il est donc tout à faire possible de prévoir des règles de congé très souples, même si le bail fixe généralement un délai de préavis pour le bailleur qui veut mettre fin au bail et pour le locataire qui souhaite quitter les lieux", détaille Olivier Princivalle.

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• Ces baux sont-ils plus courants qu'avant?

Il n'existe pas de statistiques sur le sujet mais, après quelques recherches sur internet, il semble que ce soit encore assez rare. Pour autant, face aux réglementations de plus plus fortes sur la location (plafonnement des loyers, interdiction à la location des passoires thermiques, etc.), le nombre de propriétaires proposant ce type de bail serait en hausse.

"Ces dernières années, on constate que certains propriétaires bailleurs recourent à ce type de bail pour échapper aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, aux contraintes de l’encadrement et du blocage des loyers, à celles liées à la rénovation énergétique des bâtiments. Alors que le logement va constituer la résidence principale du locataire et que le bail doit impérativement être soumis à la loi de 1989, ces bailleurs imposent la conclusion d’un bail code civil", estime Olivier Princivalle.

• Quels sont les recours du locataire si le bail code civil est illégal?

Un propriétaire qui propose de façon illégale un bail code civil (par exemple pour la résidence principale d'un particulier) s'expose à la requalification du bail en "bail classique" loi 1989. Pour cela, un locataire doit d'abord envoyer un recommandé avec accusé de réception à son propriétaire. Si celui-ci refuse de changer le bail, il doit engager une procédure de conciliation auprès d'un conciliateur de justice, comme l'explique le site service-public.fr. Cette démarche est gratuite et obligatoire avant de saisir la justice. Enfin, si cela n'aboutit toujours pas, le locataire peut alors saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont le logement dépend.

On notera que la procédure de conciliation devient facultative si le litige est supérieur à 5.000 euros.

"Les pouvoirs publics devraient être plus vigilants sur le contrôle des locations qui ne sont pas faites avec l’intermédiaire d’un professionnel, car c’est là que nous constatons des dérives", juge sur ce point Olivier Princivalle.